Studio Commercialista Campo

Mutui

 

Il contratto di mutuo è uno scambio di denaro o beni fungibili concordato fra due parti. La parte mutuante è colei che consegna alla parte mutuataria una somma di denaro o un bene in cambio di una restituzione successiva.

 

Tra i mutui bancari, quello più utilizzato è il mutuo immobiliare, o fondiario.

 

Oltre al mutuo fondiario, esistono altre forme di contratto:

 

– mutuo edilizio, rivolto alle imprese di costruzione edilizia;
– mutuo per ristrutturazione, rivolto a imprese o privati intenzionati a riqualificare dei beni immobiliari.
– mutuo per liquidità, concesso a chi necessità di grosse somme di denaro;
– mutuo chirografario, erogato nella forma di un prestito personale ad un privato, o come mutuo per l’impresa, non è assistito da alcun tipo di garanzia reale o personale.

 

Il contratto di mutuo può presentare varie problematiche legate a numerosi aspetti, ma le questioni più frequenti sono legate:

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– all'anatocismo;

– all'indeterminatezza del tasso di interesse applicato;

– al cumulo degli interessi di mora con gli interessi dovuti sulle somme concesse in mutuo;

– alla pattuizione di un tasso di interesse usuraio;

– alla pattuizione di un tasso FLOOR.

 

 Documenti necessari per poter effettuare sia la preanalisi che la successiva perizia sui mutui:

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• copia contratto di mutuo comprensivo del documento di sintesi delle condizioni contrattuali;

• copia piano di ammortamento originario, allegato al contratto;

• copia eventuali piani di ammortamento successivi alla stipulazione del contratto;

• copia estratti  conto  e/o  contabili  riportanti  i  pagamenti  delle  rate,  incluse  quelle  di  preammortamento tecnico ove previste, con indicazione della quota capitale, quota interessi ed oneri accessori;

• ove sia stata richiesta la sospensione delle quote capitali del mutuo, copia dell’approvazione scritta di tale richiesta da parte della Banca, con l’indicazione dei relativi periodi di sospensione accordati.

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Leasing

 

Il leasing è un accordo di locazione finanziaria nato dall’esigenza di fruire di un bene strumentale previo pagamento di un canone mensile senza averne effettivamente la proprietà. A stipulare un accordo del genere sono il soggetto possessore del bene, detto locatore, e l’utilizzatore. Finito il periodo di locazione, l’utilizzatore può esercitare il diritto di “riscatto”, ovvero, dietro pagamento di un prezzo finale, acquistare il bene.

 

Per tutelare il concedente da inadempienze da parte dell’utilizzatore, il leasing viene acceso di solito con una maxirata iniziale, la cui entità dipende dal valore di mercato del bene e dai costi che il locatore deve sostenere. Il locatore deve quindi valutare il rischio dell’operazione che dipende da diversi parametri: la congruità di prezzo del bene, le sue caratteristiche, la sua recuperabilità, la sua ricollocabilità sul mercato, il suo valore in caso di rientro anticipato.

 

Il leasing finanziario coinvolge tre soggetti: un fornitore del bene strumentale, ad esempio un’azienda produttrice di macchinario; un utilizzatore e, infine, un concedente che svolge la funzione di finanziatore, ma che non è produttore del bene.

 

Il locatore concede il bene in fruizione dietro pagamento di un canone periodico, che – come la maxirata iniziale, il riscatto e il tasso del periodo – sono basati

 

– sul valore complessivo del bene;
– sui rischi e sull’incidenza degli oneri finanziari

 

Il contratto di leasing può presentare varie anomalie legate a numerosi aspetti, ma le questioni più frequenti sono legate:

 

– alla pattuizione di un tasso di interesse usurario;
– alla errata indicizzazione dei canoni;
– alla indeterminatezza del tasso dell'interesse praticato;
– alla presenza di un tasso FLOOR sulla indicizzazione dei canoni.

 

Documenti necessari per poter effettuare sia la preanalisi che la successiva perizia sui leasing:

​

• copia contratto di leasing comprensivo del documento di sintesi delle condizioni contrattuali;

• copia piano di ammortamento originario, allegato al contratto di leasing;

• copia eventuali piani di ammortamento successivi alla stipulazione del contratto;

• copia estratti conto e/o delle contabili riportanti i pagamenti delle rate, incluse quelle di pre-ammortamento  tecnico  ove  previste,  con  indicazione  della  quota  capitale,  quota interesse ed oneri accessori;

• ove sia  stata  richiesta  la  sospensione  delle  quote  capitali  del  leasing,  copia dell’approvazione scritta di tale richiesta da parte della Banca, con l’indicazione dei relativi periodi di sospensione accordati.

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